قرداد مشارکت در ساخت و بررسی قرارداد بین طرفین

قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت ساخت نوعی قرارداد شراکت است که میان یک یا چند مالک و سازنده تنظیم می گردد. بر اساس این قرارداد در ارتباط با ساخت ساختمان مسکونی یا ساخت مجتمع تجاری یا ساخت مغازه و یا ساخت کارخانه توافق می‌شود. گاهی صاحبان یک ملک یا زمین تصمیم بر توافق با سازندگان می کنند و ملک خود را در اختیارشان قرار می دهند. به این کار مشارکت در ساخت می‌گویند که ملک از یکی و سرمایه از یکی دیگر است. قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع توافق دو طرفه است که در ادامه به نکات مربوط به آن پردا

تحلیل حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس اصل آزادی قراردادها و و مطابق با ماده ۱۰ قانون مدنی می باشد. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی اگر قراردادی از قواعد شرعی و قانونی تبعیت کند، صحیح و لازم الاجرا است. همچنین طرف‌های قرارداد موظف به رعایت تعهدات قراردادی خود در نمونه قرارداد مشارکت ساختمان خواهند بود. برای بررسی حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید به این ماده در متن قرارداد توجه شود.

تضمین و ضمانت اجرای قرارداد مشارکت

اگر ضمانت اجرایی برای تعهد نباشد، عملا نوشتن تعهد بی‌فایده است. به‌همین منظور طرفین زمانی که تعهدی را به موجب قرارداد برای طرف مقابل با موافقت او ایجاد می کنند، باید ضمانت عدم اجرای تعهد را ذکر کنند تا اهرم فشاری برای انجام تعهد باشد. بعنوان مثال میتوان از وجه‌التزام نام برد که شخص متعهد در صورت عدم ایفای تعهد باید فلان مبلغ را بابت خسارت به متعهدله پرداخت کند.

یا دیگر ضمانت اجرایی که میتوان به آن اشاره کرد، اعمال فسخ قرارداد می باشد. بدین شرح که اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکند ، اختیار فسخ معامله برای طرف دیگر استقرار میابد.

یا دیگر ضمانت اجرایی که قابل ذکر است بدین توضیح است که اگر فرد به تعهد خود عمل نکند ، فرد متعهدله نیز حق دارد از تعهدی که برعهده دارد سرباز زند.

بندهای قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت ساخت، بندهای مهمی باید اشاره شود که به شرح ذیل می باشد:

• مشخصات کامل طرفین قرارداد حتما دقیق ذکر شود. متعاقدین باید اصل مدارک هویتی طرف مقابل را بررسی کنند. در این حالت طرفین باید از معتبر بودن هویت طرف مقابل اطمینان حاصل کنند تا بزه کلاهبرداری رخ ندهد.
• در هر قراردادی باید موضوع با جزییات کامل تعیین شود تا هیچ شبهه‌ای در آن ورود پیدا نکند. برای مثال در قرارداد ذکر شود که فلان زمین با فلان متراژ واقع در فلان وضعیت ثبتی میباشد.
• آورده طرفین اشاره شود: به این شرح که سازنده ملک فلان مقدار آورده نقدی در قرارداد تزریق کرده است و مالک نیز زمین را بعنوان آورده ، وارد قرارداد کرده است.

سایر شرایطی که باید در قرارداد اشاره کرد عبارتند از:

نسبت سهم‌الشرکه طرفین قرارداد از سازه جدید حتما در عقد اشاره شود بطور مثال سازنده سازه با مالک زمین در قرارداد توافق میکنند که از ۲۰ واحد ساخته شده ۵ واحد برای سازنده و ۱۵ واحد به مالک تعلق خواهد گرفت .

مدت قرارداد حتما مشخص شود که سازنده باید در چه تاریخی شروع به عملیات کند و بعد از شروع ، در طول چه مدتی سازندگی را انجام دهد و مواعد دیگری از جمله گرفتن پایان کار و سایر موارد.یکی از معایب عدم تعیین مدت این است که اگر سازنده مقید به زمان نشده باشد ، به راحتی میتواند از ایفای تعهدات خود در زمان مناسب سرباز زند.

تعهدات طرفین به ریز باید مشخص بشود تا شخصی بعد از انعقاد قرارداد از زیر بار مسوولیت با این توجیه که وظیفه من نیست ، شانه خالی کند.همچنین تعهدات به نحوی باید نگارش شده باشد که احتمال هیچ تفسیر سوء از آن تعهدات نباشد.

از دیگر بندهای قرارداد مشارکت در ساخت میتوان به شرایط قرارداد ، تعیین دفترخانه برای ثبت قرارداد محضری و ثبت اسناد و مدارک ضمیمه قرارداد اشاره کرد.

مراحل قانونی مشارکت در ساخت

مراحل قانونی مشارکت در ساخت ممکن است یک تا چند سال زمان ببرد. در قسمت زیر به طور مختصر، این مراحل قانونی را شمارش می کنیم. البته لازم به ذکر است که این مراحل قانونی مشارکت در ساخت ممکن است در شرایط مختلف متفاوت باشد. اما کلیات آن به شرح زیر است:

• تخلیه و تحویل زمین یا ساختمان فرسوده به سازنده در زمان اخذ کامل قرض الحسنه و بلاعوض
• تخریب و تجهیز محل کارگاه
• اسکلت
• انتقال بخشی از سند زمین به نام سازنده
• نازک کاری و پایان عملیات ساختمانی و تحویل کامل آپارتمان
• انتقال بخش دوم سند به نام سازنده ساختمان
• دریافت اسناد تک برگ مالکیت از سوی سازنده ساختمان یا آپارتمان و تحویل به مالک
• آغاز دوره تضمین قرارداد مشارکت ساخت ساختمان
• امضای نمونه قرارداد مشارکت ساخت و ساز
• اعطای وکالت کاری از سوی مالک به سازنده ساختمان
• دریافت دستور نقشه
• تهیه نقشه معماری، نقشه محاسبات، برق و مکانیک
• دریافت گواهی‌های مورد نیاز از شهرداری، سازمان آتش‌نشانی، نظام مهندسی، اداره اوقاف (اگر زمین وقفی است)، فضای سبز و…
• پرداخت فیش عوارض از سوی سازنده ساختمان
• دریافت جواز ساخت زمین