نکات حقوقی مربوط به عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر

طبق توافق و قرارداد کتبی یا شفاهی که در بین موجر و مستاجر صورت می گیرد. مستاجر موظف می باشد، ماهانه مبلغی را به عنوان اجاره بها بپردازد. اما گاهی مستاجر بر خلاف وعده تعیین شده عمل می کند و بر پیمان خود استوار نمی ماند. در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر میتواند با به کارگیری راه کارهایی به وجهی که مستحق آن است، برسد.

حکم فسخ اجاره

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، موجر می تواند صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.

می توان گفت که بطور کلی در صورت عادی بودن اجاره نامه و یا عدم وجود آن می توان با ارسال اظهار نامه برای تخلیه ملک اقدام کرد. در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد. می توان با ابلاغ اخطاریه توسط دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره، فرد مستاجر مکلف است که ظرف ۱۰ روز قسط و یا اقساط عقب افتاده خود را پرداخت نماید.

اگر اقساط عقب افتاده باز نگرداند، مالک می تواند از راه دفترخانه و یا اجرای ثبت اقدام نماید. البته این مسئله در صورتی است که اجاره نامه رسمی باشد. در غیر این صورت باید از راه دادگاه درخواست وصول اجاره بها و تخلیه نمایند.

رویه عملی برای تخلیه ملک استیجاری

در صورتی که مستاجر ظرف یک سال، دو بار در اثر اخطار و یا ارسال اظهار نامه به پرداخت اجاره بها اقدام کرده باشد. برای بار سوم اجاره بها را در موعد مشخص شده پرداخت نکند یا حتی آن را به صندوق ثبت تودیع ننماید. مالک می تواند از دادگاه درخواست تخلیه کرده و در این راستا اقدام نماید.

کسراجاره بها از مبلغ ودیعه

مراجعه به وکیل ملکی و مرجع قضایی زمانی می باشد که مستاجر با پایان یافتن مهلت قراردادش اقدام به تخلیه ملک نکند. لذا در صورتی که مستاجر با پایان مدت اجاره‌اش اقدام به تخلیه ملک بنماید و بر بدهکاربودن خود نیز اذعان داشته باشد، دیگر مراجعه به مراجع قضایی ضروری نیست. اما موجر با احتساب اجاره‌های معوقه و سایر هزینه‌ها و کسر آن از مبلغ ودیعه میتواند بدون مراجعه به دادگستری مشکل را حل نماید.

توصیه های حقوقی برای مالکین ملک استیجاری

در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر می‌تواند شروطی را به نفع خود بگنجاند. برای مثال در قرارداد ذکر شود، در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بیش از ۱۰ روز موجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید.

اثبات پرداخت اجاره بها

پرداخت اجاره بها باید از سوی مستاجر که مدعی است باید اثبات شود. یعنی به صرف ادعا مبنی بر پرداخت نقدی کفایت نمی کند.

بنابراین باید دلایل کافی دال بر پرداخت از طریق واریز بصورت کارت به کارت یا اینکه شهادت دو نفر از سوی مستاجر وجود داشته باشد.

در صورت نبود قراردادی در بین مالک و مستاجر…

ابتدا مالک باید رابطه استیجاری را علیه مستاجر از طریق دادگاه حقوقی اثبات نماید پس از این مالک باید اظهارنامه ای دال بر عدم پرداخت اجاره بها و بعد دادخواستی مبنی بر تخلیه از طریق دادگاه مربوطه را علیه مستاجر تقدیم دادگاه نماید.

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به‌موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود.

اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد، مرجع درخواست تخلیه دادگاه حقوقی محل خواهد بود.

هم‌چنین بموجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌طرفیت دوایر، سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود، شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه حقوقی محل خواهد بود.